Tag: overwaarde woning

Eigen woning bij scheiding: ex krijgt financiering niet rond

15 november 2018 familierecht, Hedy Bollen Reacties uitgeschakeld voor Eigen woning bij scheiding: ex krijgt financiering niet rond

Ex krijgt financiering woning niet rond

Een veel voorkomende situatie: een getrouwd stel is samen eigenaar van een woning en de hypotheek staat op beider naam. Er komt een scheiding. Een van hen, stel de man, wil na de scheiding de woning overnemen. Voor zo’n overname is nodig dat zijn ex wordt ‘uitgekocht’ en dat de man de volledige hypotheek overneemt.

Ze zijn het samen helemaal eens, maar helaas lukt het de man niet, althans niet op korte termijn, de benodigde financiering bij de bank te krijgen. Verkoop van de woning is geen optie, bijvoorbeeld vanwege een forse onderwaarde, of ongewenst om andere redenen.

De vraag is, wat dan?

Zaak uit de praktijk

In de zaak waarover het hof ’s-Hertogenbosch recent moest oordelen, hadden de scheidende partijen ervoor gekozen de woning tegen een bepaalde waarde toe te delen aan de man, onder de voorwaarde dat hij alle woonlasten zou gaan betalen en onder de verplichting dat hij zou proberen de hypotheek volledig op zijn naam te krijgen. Dat laatste moest hij jaarlijks laten zien aan de vrouw. Voor het geval het hem niet mocht lukken de hypotheek over te nemen, zou hij de vrouw volledig vrijwaren voor alle aanspraken in verband daarmee. De afspraken legden ze vast in een echtscheidingsconvenant.

“Aan de man zal worden toegescheiden de woning aan [perceel] te [plaats] . Het appartement/woning is op 25 september 2012 getaxeerd door de taxateur (…) en deze bepaalde de executiewaarde op 190.000,– en de marktwaarde op € 225.000,–. Partijen gaan uit van een waarde van € 210.000,–. Op de woning rust een hypotheek van € 200.000,– (…) genomen door de Direktbank N.V. (…). Voormeld appartement/woning zal aan de man worden toegescheiden onder de voorwaarde en de verplichting voormelde hypothecaire lening als eigen lening te voldoen terwijl de man ook zal trachten om te bewerkstelligen dat Direktbank N.V de vrouw uit de verplichtingen welke uit voormelde hypothecaire lening voortvloeien zal ontslaan. De man verplicht zich jaarlijks voor 1 december schriftelijk de vrouw mededeling te doen met berichtgeving van de Direktbank of het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (…) wordt verleend. Als het vorenstaande niet lukt dan verbindt de man zich jegens de vrouw om de vrouw te vrijwaren voor de verplichtingen welke voortvloeien uit de onderhavige hypothecaire lening. De lening komt alsdan geheel voor rekening en risico van de man en de man verbindt zich om alle verplichtingen met betrekking tot de lening na te komen. (…)”

Vier jaar na de scheiding is de vrouw nog steeds niet ontslagen uit haar hypothecaire verplichtingen. De man betaalt weliswaar keurig de hypotheeklasten, maar heeft niets laten zien van zijn inspanningen jegens de bank. De vrouw wil af van haar hoofdelijke aansprakelijkheid en stapt naar de rechter.

Tijdens de procedure toont de man aan dat hij de woning nog steeds niet kan overnemen. De vrouw vindt dat het convenant niet voorziet in die situatie en eist dat de woning in dat geval verkocht moet worden. Ze stelt ook last te hebben van haar aansprakelijkheid voor de hypotheek, omdat ze geen lening voor een autootje kan krijgen. De man is, blijkt uit de casus, niet ver verwijderd is van zijn pensionering (mogelijk reden voor de bank niet scheutig te zijn met financiering?) en de vrouw heeft een bijstandsuitkering.

Rechtbank en hof oordelen hetzelfde

De vrouw vangt bot, zowel bij de rechtbank als het hof, die gelijkluidend oordelen. De woning blijft van de man en hoeft niet te worden verkocht, ondanks dat de vrouw – mogelijk tot in lengte der dagen – hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de hypotheek. Volgens het hof hebben man en vrouw uitdrukkelijk voorzien in de situatie dat de man de financiering niet rond kon krijgen. In dat geval zou hij de vrouw vrijwaren. Ze hadden ook kunnen afspreken dat de woning in die situatie zou moeten worden verkocht, maar die keuze hebben ze niet gemaakt.

R.o. 6.8.2: “In het convenant is immers uitdrukkelijk in de situatie voorzien dat het [geïntimeerde] niet zou lukken [appellante] te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Voor dat geval verplicht [geïntimeerde] zich namelijk jegens [appellante] om haar te vrijwaren voor de verplichtingen welke voortvloeien uit de hypothecaire geldlening bij de Direktbank. Een andersluidende keuze, namelijk verkoop aan een derde, is daarbij niet gemaakt.”

De vrouw doet nog een beroep op de (beperkende) werking van de redelijkheid en billijkheid, maar ook dat helpt haar niet. De man betaalt de hypotheeklasten keurig op tijd en de vrouw heeft niet aangetoond dat zij geen lening voor een auto kan krijgen en dus werkelijk last heeft van haar aansprakelijkheid.

Zuur maar begrijpelijk

Tja. Een begrijpelijke uitspraak. De afspraken zijn helder en, voor zover de uitspraak laat zien, is er niets bijzonders aan de hand waardoor aan die afspraken moet worden getornd.

Toch wringt hier natuurlijk wel iets. De man heeft de woning toegedeeld gekregen, maar de vrouw blijft – wie weet voor hoe lang – aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Een voor de vrouw potentieel risicovolle situatie. Want wat gebeurt er wanneer de man onverhoopt toch niet kan betalen? En misschien zelfs forse schulden blijkt te hebben? Wat als de man een nieuwe partner krijgt en in gemeenschap van goederen trouwt? Wat als hij onverhoopt zou komen te overlijden, misschien wel met achterlating van schulden? Een vrijwaring klinkt mooi, maar moet wel kunnen worden waargemaakt.

In deze casus had de overdracht van de woning nog niet plaatsgevonden, maar dat had ook anders kunnen zijn. De man zou die overdracht in beginsel kunnen afdwingen, omdat de woning in het convenant aan hem is toebedeeld.

We weten niet waarom partijen deze constructie hebben gekozen. Misschien was de verwachting dat het de man wel zou lukken om snel de financiering rond te krijgen. Misschien wilden ze de volledige hypotheekrenteaftrek van de man veiligstellen. Of speelden andere, persoonlijke overwegingen een rol. Hoe dan ook, deze constructie lijkt vooral in het voordeel van de man te zijn.

Zijn er andere opties?

In dit soort gevallen kunnen de ex-partners ook kiezen voor de optie de woning voor een bepaalde periode onverdeeld te laten. Volgens de wet kan dat voor maximaal vijf jaar, in overleg te verlengen met telkens weer maximaal vijf jaar. Achterliggende gedachte is dat er altijd een moment moet komen, dat een van beiden verdeling kan eisen.

Artikel 3:178 lid 5 BW: Zij die bevoegd zijn verdeling te vorderen, kunnen hun bevoegdheid daartoe een of meer malen bij overeenkomst, telkens voor ten hoogste vijf jaren, uitsluiten. De leden 3 en 4 van artikel 168 zijn op een zodanige overeenkomst van overeenkomstige toepassing.

Een van de ex-partners krijgt dan het alleengebruik van de woning heeft en betaalt daartegenover alle of in elk geval een groot deel van de woonkosten dragen. Het is belangrijk om per kostensoort duidelijke afspraken te maken – denk aan gebruikerslasten, hypotheekrente en aflossing, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, klein en groot onderhoud – dit om latere discussie bij verdeling van de woning te voorkomen.

Eventueel kunnen partijen afspreken dat degene die in de woning woont jaarlijks, aantoonbaar, moet proberen om de woning over te nemen. En dat degene goed voor de woning moet zorgen.

Belangrijk is dat er duidelijke afspraken worden gemaakt over wat er moet gebeuren aan het einde van een periode van onverdeeldheid. Moet de woning dan sowieso verkocht worden? Of kan de periode – onder bepaalde voorwaarden – worden verlengd? Of laten partijen dit bewust open?

Essentieel is aan deze constructie is dat partijen samen eigenaar blijven van de woning en de vertrekkende partij wat dat betreft dus geen rechten prijsgeeft.

Haken en ogen

Natuurlijk heeft ook deze constructie haken en ogen.

Om te beginnen blijft de vertrekkende partner hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek en kan dus, bij onverhoopte wanbetaling van de ander, door de bank worden aangesproken. Hij of zij zal wegens deze aansprakelijkheid doorgaans zelf geen financiering voor een woning kunnen krijgen.

Wat soms wordt vergeten is dat de helft van de eventuele overwaarde van de onverdeelde woning, meetelt in box 3 voor de inkomstenbelasting en zodoende kan leiden tot een rendementsheffing of consequenties kan hebben voor de aanspraak op toeslagen.

Niet onbelangrijk is ook dat twee jaar nadat de vertrekkende partner de woning heeft verlaten, zijn of haar aandeel in de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar is.

Scheiden is maatwerk

Scheiden is en blijft maatwerk. In de toekomst kijken kunnen we (gelukkig) niet, maar het is wel zaak om bij het maken van het convenant zoveel mogelijk scenario’s door te nemen.

Stel vooral wat-als-vragen. Wat als de ex-partner de woning toch niet kan overnemen? Op die manier ontstaan afspraken die hopelijk tijdsbestendig zijn.


 

alimentatie

Samenwonen zonder contract: een spannende zaak

14 april 2018 familierecht, Hedy Bollen Reacties uitgeschakeld voor Samenwonen zonder contract: een spannende zaak

Samenwonen zonder contract

Vaak zal het niet voorkomen: twee mensen die jarenlang samenwonen, samen een woning kopen en kinderen krijgen, zónder iets te regelen over hun samenleving. Toch gebeurt het. Zolang de liefde duurt, is er weinig aan de hand. Maar wat als de liefde overgaat en er een scheiding komt? Dan kan het knap lastig worden. Er moet van alles worden verdeeld zonder dat daar afspraken over zijn. Als zo’n zaak – niet verwonderlijk – bij de rechtbank belandt, is het aan de rechter om een open vlakte te bewegwijzeren.

Een ronduit spannende taak, getuige de uitspraak van het gerechtshof Den Bosch van 6 maart 2018. Wat we zien langskomen zijn tere maar mooie constructies, zoals de stilzwijgende afspraak en de natuurlijke verbintenis. En bovenal vraag je je als lezer automatisch af: heeft de rechter het goed gedaan? Want wat is in deze rechtvaardig?

De casus: wie krijgt wat?

Een man en vrouw gaan na een relatie van achttien jaar uit elkaar. Ze hebben drie kinderen. De vrouw is na de geboorte van de kinderen gestopt met werken en zorgt fulltime voor het gezin. De man is kostwinner. Ze wonen in een huis dat ze samen hebben gekocht. Het huis is betaald met spaargeld van de man, te weten € 350.000,- en een hypotheek (op beider naam) van € 350.000,-. Bij de hypotheek hoort een spaarpolis, ook op beider naam. De man heeft als kostwinner altijd de woonlasten betaald, waaronder de premie voor de spaarpolis.

En dan komt er een scheiding en moet de woning worden verdeeld. De man wil er blijven wonen en wil dus de helft van de vrouw overnemen. De woning is op dat moment € 550.000,- waard en in de spaarpot zit € 50.000,-. Op de hypotheek is niet afgelost. Ik heb voor het leesgemak ronde bedragen gekozen, de bedragen in de echte casus zijn anders.

Grote vraag: hoe gaat de verdeling er financieel uitzien? Dit koppel heeft namelijk niets geregeld over hun samenleving. Ze zijn niet getrouwd, er is geen partnerschap, er is geen samenlevingscontract, geen testament, helemaal niets. Ze hebben zelfs geen gemeenschappelijke bankrekening.

De stellingen: lijnrecht tegenover elkaar

De stellingen van de man en de vrouw staan diametraal tegenover elkaar. De man zegt: wij hebben bewust niks geregeld en onze financiën altijd gescheiden gehouden. Ik wil dat mijn ex alsnog haar helft van de spaarpolis inlegt, te weten € 25.000,-. Ik wil ook mijn investering in de woning terug, het is immers míjn spaargeld. Omdat er dan per saldo een ‘onderwaarde’ resteert van € 100.000,- (hypotheek plus investering minus waarde woning plus spaarpolis) moet mijn ex mij ook de helft daarvan betalen: € 50.000,- dus.

De vrouw is een heel andere mening toegedaan. Zij zegt: wij hebben de taken verdeeld, ik heb altijd voor de kinderen gezorgd, terwijl mijn ex geld kon verdienen. We hebben het huis niet voor niets samen aangekocht. We hebben daarmee stilzwijgend afgesproken dat de spaarpolis voor de helft van mij is, net als de overwaarde van de woning (waarde woning minus hypotheek). Mijn ex moet mij dus € 125.000,- betalen. Hij is dat ook op grond van een natuurlijke verbintenis verplicht: ik moet na de scheiding met de kinderen immers ook een onbezorgde toekomst hebben.

De uitspraak: hof en rechtbank oordelen verschillend

Voordat u verder leest: bedenk eens wat u zou beslissen als u als de rechter was. Wat is redelijk in dit geval? Moet de man delen met de vrouw, omdat hij geld verdiende terwijl zij thuisbleef om voor de kinderen te zorgen? Of omdat het huis op beider naam staat? Of klopt dat niet in deze situatie, waarin niets officieel is geregeld?

Dan de uitspraak.

In eerste instantie krijgt de vrouw van de rechtbank volledig gelijk. De man moet de helft van de overwaarde, inclusief de spaarpot, met de vrouw delen. De motivering kennen we helaas niet, want de uitspraak is niet gepubliceerd.

Maar … de man gaat in hoger beroep. En met succes, want het gerechtshof Den Bosch is het grotendeels met de rechtbank oneens. Het hof beslist in uitgebreid gemotiveerde stappen.

De spaarpot

Allereerst over de spaarpolis. De man had de premies betaald van zijn inkomen. Het hof vindt dat, aangezien de vrouw voor de kinderen zorgde en de man inkomen genereerde, zij stilzwijgend hebben afgesproken dat de man de premies zou betalen. Zonder dat hij later alsnog de helft van de vrouw zou kunnen opeisen.

Het Hof: “In die omstandigheden moet van het bestaan van een (stilzwijgende) overeenkomst worden uitgegaan die inhoudt dat tegenover de geldelijke meer-inbreng van de man (inkomen) de niet-geldelijke meer-inbreng van de vrouw (arbeid) staat, waarbij partijen elkaar ter zake niets meer verschuldigd zijn.”

De investering

Vervolgens komt de investering van de man aan bod. Investeren met privévermogen is echt iets anders dan inkomensbesteding, aldus het hof. De stilzwijgende afspraak dat de man inkomen en de vrouw arbeid inbrengt, kan niet zover worden opgerekt dat de man ook zijn geïnvesteerde vermogen met de vrouw zou moeten delen. Er is ook geen natuurlijke verbintenis die de man daartoe verplicht. Het hof leidt dat vooral af uit het feit dat partijen hun vermogens gescheiden hielden, dat ook de vrouw vermogen kon opbouwen en last but not least dat partijen niets hadden geregeld waaruit je een wederzijdse verzorgingsgedachte zou kunnen afleiden (testament, nabestaandenpensioen of samenlevingsovereenkomst).

Het hof (r.o. 4.3): “De vrouw beroept zich erop dat zij na het einde van de relatie een goede toekomst tegemoet zou kunnen gaan. Het is het hof onduidelijk wat de vrouw daarmee bedoelt (maar het lijkt haar daarbij vooral te gaan om het afwenden van het gevaar van een restschuld), maar ook verder, in het licht van de omstandigheden van dit geval, in het bijzonder dat partijen hun vermogens gescheiden hielden, ook de vrouw vermogen heeft kunnen opbouwen en een verzorgingsgedachte ontbrak in de door de man betoogde zin (geen testament, geen nabestaandenpensioen, geen samenlevingsovereenkomst), is onvoldoende gebleken van het bestaan van een natuurlijke verbintenis.”

De verdeling

Geen stilzwijgende afspraak dus en ook geen natuurlijke verbintenis. Maar hoe moet er dan verdeeld worden? Volgens het hof heeft de man recht op teruggaaf van zijn volledige investering. Het verwijst daarvoor naar een arrest van de Hoge Raad uit 2006 (Hoge Raad 21 april 2006).

Dat arrest ging – net als hier – over de verdeling van een eenvoudige gemeenschap: een woning. Beide deelgenoten hadden met privévermogen geïnvesteerd in de woning, maar met verschillende bedragen. De Hoge Raad besliste: beiden hebben eerst recht op teruggaaf van hun investering, vervolgens hebben ze allebei recht op de helft van de overblijvende overwaarde (en dus niet op een deel naar rato van hun privé-investering). Kortom, ieder krijgt eerst zijn/haar eigen geld terug en de resterende overwaarde wordt daarna fiftyfifty gedeeld.

In onze casus heeft de man echter € 350.000,- geïnvesteerd, terwijl de overwaarde van de woning slechts € 250.000,- bedraagt. Zijn investering is dus verliesgevend. Moet de vrouw nu opdraaien voor de helft van dat verlies? Als je de lijn van Hoge Raad 2006 zou volgen: ja, want was er winst geweest, had de vrouw recht gehad op de helft, dus moet ze ook fiftyfifty delen in het verlies.

Edoch, hier behoedt het hof de vrouw voor een fikse restschuld door te oordelen dat het delen van winst niet hetzelfde is als het delen van verlies. Dat verlies moet de man helemaal zelf nemen en kan hij niet (deels) afwentelen op de vrouw. Het is immers de man die, zonder dat hij daarover afspraken heeft gemaakt met de vrouw, heeft geïnvesteerd met privévermogen. En dus moet hij het risico daarvan dragen.

Het hof: “Het gaat niet aan dat de man het risico van zijn investeringen zonder meer, zoals hij wenst, kan afwentelen op de vrouw. Naar zijn eigen stelling hebben partijen bewust voor een ongereguleerde vorm van samenleving gekozen en hebben zij hun financiën altijd gescheiden gehouden. De man heeft dus ook afgezien van de in samenlevingsovereenkomsten wel gebruikelijke clausule dat bij een woning die op beider naam wordt gesteld degene die meer heeft bijgedragen dan de andere deelgenoot, een vorderingsrecht heeft op die andere deelgenoot ten bedrage van de helft van het verschil […]. Met die clausule had de man kunnen bewerkstelligen dat beide deelgenoten ieder voor de helft meedoen in de waarde-schommeling (niet alleen winst, maar ook verlies) van het goed. Dat hij dit niet gedaan heeft, maar gekozen heeft voor, in zijn woorden, ongereguleerd samenwonen, komt dan voor zijn rekening en risico.”

De man hoeft van het hof ook niet de spaarpolis met de vrouw te delen. Het hof vindt dat een logisch gevolg van het feit dat de man recht heeft op teruggaaf van zijn investering.

Slotsom: de man krijgt de woning zonder dat de een iets aan de ander hoeft te betalen.

Is er recht gedaan?

Is hier recht gedaan? Daar kun je verschillend over denken, getuige de uitkomsten bij rechtbank respectievelijk hof.

Wat vindt u? Heeft het hof het goed gedaan?

Ik denk: ja, grotendeels wel. Het onderscheid tussen inkomen (stilzwijgende afspraak) en vermogen (blijft privé) lijkt in dit geval eerlijk. Wellicht was dat anders wanneer de man had geïnvesteerd met geld dat hij tijdens de samenleving had kunnen sparen van zijn salaris. Maar dat was niet zo, leid ik af uit de uitspraak.

De overweging van het hof dat delen in de winst niet betekent dat er ook in het verlies moet worden gedeeld, heeft iets weg van een doelredenering. Want normaal gesproken gaat die redenering bij investeringen natuurlijk niet op. Maar het hof heeft die redenering nodig om weg te blijven bij de (consequenties van de) uitspraak van de Hoge Raad uit 2006, waarin besloten lijkt te liggen dat investeren met ongelijke delen recht geeft op een gelijke winst- resp. verliesverdeling. Doelredenering of niet, de uitkomst ervan is goed.

Er is wel één punt waarover wat mij betreft anders had moeten worden geoordeeld: de spaarpot die bij de hypotheek hoorde. Waarom moet de man daarvan niet de helft aan de vrouw betalen? Waarom mag hij het verlies uit zijn investering compenseren met haar helft van de spaarpot? De man bracht zijn inkomen in, de vrouw haar arbeid. Het deel van het inkomen dat in de spaarpolis werd gestort, komt nu alsnog volledig bij de man terecht. Op die manier mag hij toch een stukje van het verlies op zijn investering op haar afwentelen. Is dat eerlijk? Ik denk: nee.

De slotregel van deze blog laat zich raden. Zorg dat je je samenleving goed regelt, vooral als je samen kinderen krijgt!


Gerechtshof ‘s Hertogenbosch 6 maart 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:886