Eigen woning bij scheiding: ex krijgt financiering niet rond

15 november 2018 familierecht, Hedy Bollen

Ex krijgt financiering woning niet rond

Een veel voorkomende situatie: een getrouwd stel is samen eigenaar van een woning en de hypotheek staat op beider naam. Er komt een scheiding. Een van hen, stel de man, wil na de scheiding de woning overnemen. Voor zo’n overname is nodig dat zijn ex wordt ‘uitgekocht’ en dat de man de volledige hypotheek overneemt.

Ze zijn het samen helemaal eens, maar helaas lukt het de man niet, althans niet op korte termijn, de benodigde financiering bij de bank te krijgen. Verkoop van de woning is geen optie, bijvoorbeeld vanwege een forse onderwaarde, of ongewenst om andere redenen.

De vraag is, wat dan?

Zaak uit de praktijk

In de zaak waarover het hof ’s-Hertogenbosch recent moest oordelen, hadden de scheidende partijen ervoor gekozen de woning tegen een bepaalde waarde toe te delen aan de man, onder de voorwaarde dat hij alle woonlasten zou gaan betalen en onder de verplichting dat hij zou proberen de hypotheek volledig op zijn naam te krijgen. Dat laatste moest hij jaarlijks laten zien aan de vrouw. Voor het geval het hem niet mocht lukken de hypotheek over te nemen, zou hij de vrouw volledig vrijwaren voor alle aanspraken in verband daarmee. De afspraken legden ze vast in een echtscheidingsconvenant.

“Aan de man zal worden toegescheiden de woning aan [perceel] te [plaats] . Het appartement/woning is op 25 september 2012 getaxeerd door de taxateur (…) en deze bepaalde de executiewaarde op 190.000,– en de marktwaarde op € 225.000,–. Partijen gaan uit van een waarde van € 210.000,–. Op de woning rust een hypotheek van € 200.000,– (…) genomen door de Direktbank N.V. (…). Voormeld appartement/woning zal aan de man worden toegescheiden onder de voorwaarde en de verplichting voormelde hypothecaire lening als eigen lening te voldoen terwijl de man ook zal trachten om te bewerkstelligen dat Direktbank N.V de vrouw uit de verplichtingen welke uit voormelde hypothecaire lening voortvloeien zal ontslaan. De man verplicht zich jaarlijks voor 1 december schriftelijk de vrouw mededeling te doen met berichtgeving van de Direktbank of het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (…) wordt verleend. Als het vorenstaande niet lukt dan verbindt de man zich jegens de vrouw om de vrouw te vrijwaren voor de verplichtingen welke voortvloeien uit de onderhavige hypothecaire lening. De lening komt alsdan geheel voor rekening en risico van de man en de man verbindt zich om alle verplichtingen met betrekking tot de lening na te komen. (…)”

Vier jaar na de scheiding is de vrouw nog steeds niet ontslagen uit haar hypothecaire verplichtingen. De man betaalt weliswaar keurig de hypotheeklasten, maar heeft niets laten zien van zijn inspanningen jegens de bank. De vrouw wil af van haar hoofdelijke aansprakelijkheid en stapt naar de rechter.

Tijdens de procedure toont de man aan dat hij de woning nog steeds niet kan overnemen. De vrouw vindt dat het convenant niet voorziet in die situatie en eist dat de woning in dat geval verkocht moet worden. Ze stelt ook last te hebben van haar aansprakelijkheid voor de hypotheek, omdat ze geen lening voor een autootje kan krijgen. De man is, blijkt uit de casus, niet ver verwijderd is van zijn pensionering (mogelijk reden voor de bank niet scheutig te zijn met financiering?) en de vrouw heeft een bijstandsuitkering.

Rechtbank en hof oordelen hetzelfde

De vrouw vangt bot, zowel bij de rechtbank als het hof, die gelijkluidend oordelen. De woning blijft van de man en hoeft niet te worden verkocht, ondanks dat de vrouw – mogelijk tot in lengte der dagen – hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de hypotheek. Volgens het hof hebben man en vrouw uitdrukkelijk voorzien in de situatie dat de man de financiering niet rond kon krijgen. In dat geval zou hij de vrouw vrijwaren. Ze hadden ook kunnen afspreken dat de woning in die situatie zou moeten worden verkocht, maar die keuze hebben ze niet gemaakt.

R.o. 6.8.2: “In het convenant is immers uitdrukkelijk in de situatie voorzien dat het [geïntimeerde] niet zou lukken [appellante] te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Voor dat geval verplicht [geïntimeerde] zich namelijk jegens [appellante] om haar te vrijwaren voor de verplichtingen welke voortvloeien uit de hypothecaire geldlening bij de Direktbank. Een andersluidende keuze, namelijk verkoop aan een derde, is daarbij niet gemaakt.”

De vrouw doet nog een beroep op de (beperkende) werking van de redelijkheid en billijkheid, maar ook dat helpt haar niet. De man betaalt de hypotheeklasten keurig op tijd en de vrouw heeft niet aangetoond dat zij geen lening voor een auto kan krijgen en dus werkelijk last heeft van haar aansprakelijkheid.

Zuur maar begrijpelijk

Tja. Een begrijpelijke uitspraak. De afspraken zijn helder en, voor zover de uitspraak laat zien, is er niets bijzonders aan de hand waardoor aan die afspraken moet worden getornd.

Toch wringt hier natuurlijk wel iets. De man heeft de woning toegedeeld gekregen, maar de vrouw blijft – wie weet voor hoe lang – aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Een voor de vrouw potentieel risicovolle situatie. Want wat gebeurt er wanneer de man onverhoopt toch niet kan betalen? En misschien zelfs forse schulden blijkt te hebben? Wat als de man een nieuwe partner krijgt en in gemeenschap van goederen trouwt? Wat als hij onverhoopt zou komen te overlijden, misschien wel met achterlating van schulden? Een vrijwaring klinkt mooi, maar moet wel kunnen worden waargemaakt.

In deze casus had de overdracht van de woning nog niet plaatsgevonden, maar dat had ook anders kunnen zijn. De man zou die overdracht in beginsel kunnen afdwingen, omdat de woning in het convenant aan hem is toebedeeld.

We weten niet waarom partijen deze constructie hebben gekozen. Misschien was de verwachting dat het de man wel zou lukken om snel de financiering rond te krijgen. Misschien wilden ze de volledige hypotheekrenteaftrek van de man veiligstellen. Of speelden andere, persoonlijke overwegingen een rol. Hoe dan ook, deze constructie lijkt vooral in het voordeel van de man te zijn.

Zijn er andere opties?

In dit soort gevallen kunnen de ex-partners ook kiezen voor de optie de woning voor een bepaalde periode onverdeeld te laten. Volgens de wet kan dat voor maximaal vijf jaar, in overleg te verlengen met telkens weer maximaal vijf jaar. Achterliggende gedachte is dat er altijd een moment moet komen, dat een van beiden verdeling kan eisen.

Artikel 3:178 lid 5 BW: Zij die bevoegd zijn verdeling te vorderen, kunnen hun bevoegdheid daartoe een of meer malen bij overeenkomst, telkens voor ten hoogste vijf jaren, uitsluiten. De leden 3 en 4 van artikel 168 zijn op een zodanige overeenkomst van overeenkomstige toepassing.

Een van de ex-partners krijgt dan het alleengebruik van de woning heeft en betaalt daartegenover alle of in elk geval een groot deel van de woonkosten dragen. Het is belangrijk om per kostensoort duidelijke afspraken te maken – denk aan gebruikerslasten, hypotheekrente en aflossing, gemeentelijke belastingen, verzekeringen, klein en groot onderhoud – dit om latere discussie bij verdeling van de woning te voorkomen.

Eventueel kunnen partijen afspreken dat degene die in de woning woont jaarlijks, aantoonbaar, moet proberen om de woning over te nemen. En dat degene goed voor de woning moet zorgen.

Belangrijk is dat er duidelijke afspraken worden gemaakt over wat er moet gebeuren aan het einde van een periode van onverdeeldheid. Moet de woning dan sowieso verkocht worden? Of kan de periode – onder bepaalde voorwaarden – worden verlengd? Of laten partijen dit bewust open?

Essentieel is aan deze constructie is dat partijen samen eigenaar blijven van de woning en de vertrekkende partij wat dat betreft dus geen rechten prijsgeeft.

Haken en ogen

Natuurlijk heeft ook deze constructie haken en ogen.

Om te beginnen blijft de vertrekkende partner hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek en kan dus, bij onverhoopte wanbetaling van de ander, door de bank worden aangesproken. Hij of zij zal wegens deze aansprakelijkheid doorgaans zelf geen financiering voor een woning kunnen krijgen.

Wat soms wordt vergeten is dat de helft van de eventuele overwaarde van de onverdeelde woning, meetelt in box 3 voor de inkomstenbelasting en zodoende kan leiden tot een rendementsheffing of consequenties kan hebben voor de aanspraak op toeslagen.

Niet onbelangrijk is ook dat twee jaar nadat de vertrekkende partner de woning heeft verlaten, zijn of haar aandeel in de hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar is.

Scheiden is maatwerk

Scheiden is en blijft maatwerk. In de toekomst kijken kunnen we (gelukkig) niet, maar het is wel zaak om bij het maken van het convenant zoveel mogelijk scenario’s door te nemen.

Stel vooral wat-als-vragen. Wat als de ex-partner de woning toch niet kan overnemen? Op die manier ontstaan afspraken die hopelijk tijdsbestendig zijn.